Không nên chỉ định giao đất
Theo Sở KH&ĐT, trong tổng ngân sách của Tp.HCM, nguồn thu từ đất đai chiếm một tỷ lệ rất quan trọng. Trong giai đoạn 2010-2016, nguồn thu từ đất đai đạt hơn 81.000 tỷ đồng. Trong giai đoạn 2004-2015, 6 dự án BT với số vốn đầu tư hơn 18.000 tỷ đồng đã được đưa vào sử dụng, trong đó có một số dự án được thanh toán bằng đất. Và trong giai đoạn 2015-2017, thêm 6 dự án tại thành phố đã được đầu tư theo hình thức BT với tổng mức đầu tư hơn 20.300 tỷ đồng.
Theo tìm hiểu, đa phần các dự án BT trong thời gian qua đều được chỉ định thầu và các khu đất để “hoán đổi” cũng thường được chỉ định. Cụ thể, trước khi thực hiện các thủ tục pháp lý, nhà đầu tư sẽ chủ động chọn các khu đất mà họ muốn “hoán đổi” trước.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu, phương thức chỉ định nhà thầu, nhà đầu tư để giao các khu đất “vàng” dù có những mặt tích cực nhưng cũng đã bộc lộ không ít hạn chế. Ông Châu dẫn chứng: “Tôi thấy đấu giá các khu đất vàng là giải pháp hợp lý nhất. Ví dụ khu đất 23 Lê Duẩn (quận 1) ban đầu định giá khởi điểm chỉ có 558 tỷ đồng. Thế nhưng qua 16 vòng đấu giá (13 doanh nghiệp tham gia), giá đấu thắng lên đến 1.430 tỷ đồng, giúp Nhà nước thu được số tiền đúng với giá thật của khu đất”.
Thành phố có chủ trương sẽ đấu thầu rộng rãi, hạn chế chỉ định thầu
với các dự án chống ngập trong thời gian tới. Ảnh: KB
Cũng cho rằng việc thực hiện dự án bằng hình thức BT thanh toán bằng quỹ đất rất dễ gây ra những bất cập, PGS-TS Phan Thị Bích Tuyết, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế Tp.HCM nói: “Khó khăn lớn trong việc bố trí quỹ đất sạch cho nhà đầu tư đó là không có cơ sở định giá. Đặc biệt, những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật, chưa giải phóng mặt bằng… việc định giá đất càng khó khăn hơn”.
Phần mất sẽ rất nhiều nếu không được giám sát
Chủ trương xã hội hóa khi phát triển hạ tầng đô thị bằng hình thức BOT, BT là tất yếu và phù hợp với thông lệ hội nhập quốc tế và khu vực, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và môi trường (thuộc Liên hiệp Các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam) nhận định. Tuy nhiên, nhiều bất cập đã nảy sinh, đặc biệt là về tính minh bạch trong quá trình vận hành.
|
So với giá thị trường, các khu đất thanh toán cho hợp đồng BT vì không thông qua đấu giá nên thường có giá thấp hơn. Việc giao đất đã GPMB không thông qua đấu giá là kẽ hở của việc xin - cho, gây thất thoát ngân sách và chưa phù hợp quy định của Luật Đất đai năm 2013. Bà Trương Hải Yến, Phó Vụ trưởng Vụ Tổng hợp - Kiểm toán Nhà nước Trước khi công trình hoàn thành, thậm chí trước khi dự án được bắt đầu, nhà đầu tư đã được thanh toán đất. Tại thời điểm đó, giá đất thường rất thấp, chủ yếu là đất nông nghiệp. Sau khi công trình được hoàn thành, đất tại khu vực trở thành đất đô thị với giá trị tăng cả chục, cả trăm lần. Nhà đầu tư có thể nhận khoản chênh cực kỳ lớn nếu chỉ cần bán đất nền. TS Phạm Quang Tú, chuyên gia Oxfam Việt Nam (Các ý kiến trích từ hội thảo “Cơ chế đầu tư BT” được tổ chức ngày 19/10/2017 bởi Kiểm toán Nhà nước) |
TS Phạm Viết Thuận phân tích: “Việc xây dựng phương án tài chính dự án BT dựa trên cơ sở yếu tố định giá nào chưa được quy định rõ. Do đó sẽ rất khó kiểm soát nếu xảy ra tình trạng tổng mức đầu tư dự án BOT, BT vượt giá thực tế được phê duyệt. Trong khi đó, trên thực tế rất dễ xảy ra việc thanh quyết toán giá trị đầu tư một cách không minh bạch; việc kiểm định chất lượng công trình của dự án cũng không được đánh giá độc lập và minh bạch, dẫn đến nhà đầu tư trình duyệt tổng mức bao nhiêu thì giá trị quyết toán và đưa vào vận hành tương ứng như thế…”.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho hay, tình trạng nhà đầu tư được lợi kép rất dễ xảy ra khi thực hiện dự án BT mà không có sự thẩm định, giám sát khách quan của bên thứ ba. Ông Châu đưa ra dẫn chứng: “Khi nhận thầu thi công công trình (B-building: Xây dựng), dự toán công trình thường do nhà thầu cũng là nhà đầu tư đề xuất. Các khu đất đối ứng ở các vị trí đắc địa và được tăng cường hệ thống hạ tầng giao thông để đầu tư kinh doanh bất động sản (T-Transfer: Chuyển giao) thường cũng do nhà thầu “kiêm” nhà đầu tư đề xuất”.
Từ những phân tích đó, nhiều chuyên gia đều có chung quan điểm: Nhà nước nên thực hiện theo hình thức đấu giá công khai, đấu thầu rộng rãi đối với các dự án BT.
|
Hạn chế chỉ định nhà đầu tư Sở KH&ĐT đã được UBND Tp.HCM giao nhiệm vụ tiếp thu ý kiến của các chuyên gia, các đơn vị liên quan để hoàn chỉnh báo cáo đề xuất phương hướng thực hiện và quy trình triển khai các bước thực hiện dự án BT. Việc làm này nhằm đảm bảo công khai, minh bạch, hiệu quả, hạn chế chỉ định nhà đầu tư. Sở KH&CN có trách nhiệm nghiên cứu rút ngắn thời gian đấu thầu thực hiện các dự án BT. Dư luận thường ít phản ứng với các dự án BT hơn so với các dự án BOT vì người dân không phải trực tiếp bỏ tiền túi thanh toán và những thông tin về các dự án này cũng ít hơn. Tuy nhiên, hình thức này rất dễ bị biến tướng do có thể có thể thu được khoản lời lớn từ việc sở hữu những mảnh đất đắc địa. Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc |
Xem thêm thông tin
Nhận xét
Đăng nhận xét